你還想著抵押貸款買房？

時辰 · 發(fā)表于 2021-12-18 09:43

上周有個客戶問到我，他看起一套天府新區(qū)的房子，苦于手頭沒錢付二套房的首付，到處籌錢，然后有個朋友告訴他，可以把首套房子拿去抵押了，用這個錢來買二套。到處網(wǎng)上一查，發(fā)現(xiàn)說法各不一致，有的人說抵押貸款禁止進入樓市，但也有人說可以操作。

今天就來聊聊抵押貸款買房

一、什么是抵押貸款買房？
用自己的房子或者父母家人的房子作為抵押物，向銀行申請抵押貸款，資金最后用于投資房產(chǎn)

二、為什么會有人用抵押貸款買房？
1、抵押貸款的利率低于房屋按揭利率，利率中間會有套利空間
現(xiàn)在的按揭首套利率5.635%，二套6.3%；而抵押貸款最低利率可以做到3.85%；中間會有2.45的利差，貸100萬，十年下來就是245000的利息差別。

2、按揭二套的首付比例較高。

就拿成都為例，成都11區(qū)最低的二套都是60%的首付，一套11區(qū)的100平方的房子按照單價1W每平來算，首付就是60%，且不說一個普通的家庭要貿(mào)然拿出60萬是否容易，誰會愿意把這筆資金凍結(jié)在房產(chǎn)上。

抵押貸款則不同，他可以貸到首套房的7成甚至8成。假設(shè)首套和二套的總價都是100萬，相當(dāng)于本身只用給20—30萬的首付。

三、抵押貸款買房現(xiàn)在可行嗎？
當(dāng)下一直倡導(dǎo)“房住不炒”，用抵押貸款買房的路子本質(zhì)上就是炒房的操作，嚴格意義上是不允許的。

1、假設(shè)你用抵押貸款來作為首付?，F(xiàn)在嚴查首付來源，首付款一定將就一個原則：非借非貸，抵押貸款，上了征信，已經(jīng)是很明顯的借款來源了，如果你近半年的流水收入來源根本無法證明你的首付來源，那這種情況按揭是會被拒貸的。

2、如果你用抵押貸款來全款購房的話。這種情況會更好，因為這個流程只會跟銀行打一次交道，不用經(jīng)過抵押銀行和按揭銀行的雙方審批。如果是購買二手房就是屬于私人之間的交易。

畢竟銀行不會過多干預(yù)你的錢具體用來干什么，只要你能按時還款，那就夠了。

當(dāng)然有幾個你必須納入考慮范圍的因素，決定是否要這樣做。

1、你是否具備還兩個月供的能力，1個按揭貸款+一個抵押貸款，一個月最少也是6-8K以上。今年很多人斷供，就是因為高估了自己的還款能力。

2、你是否有企業(yè)經(jīng)營，或者說你是否愿意在自己名下有個營業(yè)執(zhí)照。因為抵押貸款是依附公司經(jīng)營，才能把利率做到那么低，所以每年的企業(yè)年審，包括報稅這些你千萬不要忘了，一旦出現(xiàn)經(jīng)營異常，抽貸是分分鐘的事。

3、抵押貸款大部分產(chǎn)品是先息后本的，一般是3年歸本，或者是授信10年每年歸本。這種情況，你有資金每年歸本嗎？如果沒有，你愿意接受每次墊資歸本的成本嗎？一般墊資一次，大概得要7-10天，成本大概在貸款金額的1%左右。

4、信貸政策的相關(guān)調(diào)整。這個因素也需要考慮，如果國家對經(jīng)營貸的政策收緊，你不符合銀行經(jīng)營貸的標(biāo)準(zhǔn)了，也會面臨抽貸。

抵押貸款買房一定要提前準(zhǔn)備，否則你的買房夢，很可能會破滅！

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