精裝修如美麗的泡沫，一碰就破

Eeshen醫生 · 發表于 2019-12-29 18:46

精裝修如美麗的泡沫，一碰就破

背景介紹：本人男，未婚，90后小醫生，房奴一枚，2018年加入房奴大軍，2019年12.27日收房，期間坎坷無數，有無數想吐槽的，各位哥老倌就當故事看看，以下內容為個人經歷和主觀觀點，才疏學淺不足之處請指正

為了限制部分炒房，2018年成都制定房屋限夠通知

于是瘋狂的成都人民開始了瘋狂的搶房熱潮
大體可以歸納為以下群眾
有資格有錢的，隨便買
有資格沒錢或借錢或貸款買
沒資格有錢的想辦法買（買在有資格親戚名下或其他）
沒資格沒錢的干嘆氣

于是就有了買房如買菜的成都購房大軍

不過，任你再有錢還是得搖號！

本人抱著幾十萬先后參與了某科/某大/某利/某原的宏大開盤儀式
幾千個人搶幾百個號，實在沒辦法最后只抽中了某原
于是我趕緊掏出了自己82年的諾基亞百度了下某原：

感覺評價還不錯
于是去看了樣板間（效果樣板間）

感覺還可以（畢竟是效果圖嘛），在成都人民瘋狂的購房沖動下，成功于2018年3月13日苦逼的成為了房奴，每個月高達3500的房貸讓我早早的結束了我瀟灑的生活，

槽點1.從開售到交錢，銷售全程催你簽字，合同內容都沒看完，就簽了名字，我說我想看看，她說合同會給你一份的，回去慢慢看，我只好將信將疑的回去了（事實證明合同巨坑。后面詳細講解）
2018年7月25日，隨著房屋熱潮漸漸淡去，瘋狂的購房大軍，漸漸的冷靜下來，精裝房各種坑慢慢被發掘出來，于是有了數千人包圍成都市房管局，進行精裝修維權，購房者們耗盡家里6個錢包換來的家，得到精裝變驚裝，開發商吃相太難看，不愿做案板上魚肉的購房者被迫再一次走上維權之路。

精裝房，土建和室內裝修一體化，可以減少垃圾、粉塵。小區裝修同步，避免了交房后的裝修噪音。裝修費用還能跟房貸一起貸款，減小裝修的經濟壓力。最主要是交房就能入住，免掉了繁瑣的裝修過程，省時省力。
成都有很多人好像也不是很喜歡，不喜歡的原因還很明確：
1、裝修價格與市場價格差距太大，3000元/平的裝修標準，也就市場價500-800元/平的質量；
2、裝修清單中使用的材料、設備等沒有明確告知品牌和型號。
業主想要協商整改，又遭遇開發商冷處理。所以很多樓盤交房就維權，有的樓盤甚至買房就維權。

問題：
一是開發商上報給房管局（建委）的裝修造價核定報告沒有公開，我們群眾也無從取得。
二是裝修造價報告上所選用的材料產品是萬科的批量采購而定制的產品，市場價格無從取得，他們的購買價拒絕公布，因而我們無從獲取真實的裝修材料采購價格。
三是我們被認可的第三方機構估價難以被認可。

2018年12月25日歷經5個月的維權我們幾個業主代表終于和開發商，ZF領導坐在了一起進行三方會談協商。

會談地址：
以下是建設局，房管局兩位領導

開發商和業主代表

12.26日又進行了一次會談，內容如下：

2018年主要問題綜合訴：
造價不符合，某原樓盤精裝修高達1700元/平方（公攤面積算入裝修部分）
沒有具體裝修產品名稱/無品牌型號

根據協調：
某原領導承諾：
公示備案造價
公示產品
承諾把裝修做好

年少無知的我居然信了。。。

開發商公式內容如下，大家可以看看算一算

然后

槽點2 ：合同上裝修差不多1800/平方，裝修實際只花了608每平，甚至所謂的稅金 227.56元每平方
開發商這操作咱佩服

由于不是吐槽貼，我就直接進入正題
花了1800/平歷經兩年，到手的不是商品房而是危房！

精裝修如美麗的泡沫，一碰就破

部分鄰居吐槽，千萬別扶墻，會壞
還有鄰居說打墻都不用錘子了直接用豆腐砸就是
業主質疑墻面強度不夠

201912.24日開發商回應
關于業主反映的個別戶內保溫板墻面，比較軟問題
應溫江區規劃要求，西岸三期外立面使用的是外墻面磚，且為滿足高層建筑節能環保以
及防火要求，保溫材料需使用 A 級燃燒性能保溫材料，西岸三期項目采用的保溫材料為
不燃性復合膨脹聚乙烯保溫板（侵漬型），簡稱“改性 EPS”，材料以及工藝滿足現行四
川省住建廳發布的保溫應用技術指導要求，但此保溫材料本質較軟，相對于老規范使用
的擠塑板或保溫砂漿（已經不能滿足環保或燃燒性能要求）硬度偏軟，故相對于老保溫
材料的墻體或磚墻更容易被損壞。

簡單說就是墻沒的問題就是軟的！

開發商甚至出具了zf檢驗驗收報告

一按就是一個洞，這也叫合格？
最搞笑的就是，這個墻面強度測定報告是2017年做的
2017年房都還沒修，你哪里做的？測試的樣板間嗎？還是憑空想象？

至于漏水滲水石材破裂等等等等大大小小幾十處問題就不一一吐槽了

墻面脆就算了面積還不夠

我家產權面積96.6平方，套內面積77.74，交付面積只有74.158
我家實際面積比產權少了20個平方
開發商回復因為給你家做了內保溫
我圈圈你個叉叉
于是部分業主在ZF領導下，于2019年12月27日，又于開發商進行會談內容如下

關于西岸三期 13、14、16 號樓部分業主問題的回復
一、針對業主提出“先收房是否會影響整改”的疑問
1、針對所有維修整改類事項，無論業主是否收房，我司都會嚴格按質量保證和國家規范要
求進行整改。即使業主后期入住后有報修，我司承諾也將按合同質保要求進行整改處理。
2、本次集中交付若業主有報事，可選擇收房后進行整改，也可選擇整改完成后再收房，是
否先收房對業主的報事整改沒有任何影響。
3、集中交付期我司抽調公司各崗位工作人員集中辦公，人員充足，各環節有專人進行引導，
服務效率更高，業主辦理手續相對快速、便捷、舒適。集中交付期間現場還設置有抽獎環節，
集中交付期可參與抽獎活動。若后期進行零星收房，業主需自行到各辦公區進行辦理，花費
時間會相對較長。
二、業主維修報事方式及整改期限
1、集中交付期間維修報事處理方式及整改期限
業主驗房時，提出的維修整改問題可現場進行維修處理的，我們立即進行快修處理，不能通
過快修處理的報事，我司統一記錄后于集中交付結束后進行統一維修整改。一般維修整改類
問題我們會加快處理速度，處理時間原則上不超過 20 天，但若涉及更換定制材料，則整改
時間相對較長，原則上不超過 2 個月（具體維修類型及方式見第三條）。
2、交付后質保范圍內的質量問題報修方式
東原地產有專門負責房屋質量問題整改的專職人員，為業主提供完善的售后維修服務。業主
入住后有質量整改類問題，可通過向各樓棟房修工程師、物業服務中心及東哥 V 服務中的
“同心原”等多種渠道進行報修，工作時間內報事在 60 分鐘內房修工程師會主動聯系業主，
并約定時間上門查看處理。具體質保范圍、年限及整改時間在《房屋質量保證書》有約定。
三、集中交付期報修問題處理方式及時限
（1）集中交付期維修整改類問題(20 天內完成整改)，具體整改方式如下：
1、門碰(地吸)吸力不夠問題：
西岸三期臥室的門碰(地吸)，主要從美觀及安全（防止老人、小孩絆倒、磕碰，衛生打掃方
便）角度考慮設置的，門碰（地吸）的吸力相對于墻吸較弱，若無法使用，我們將進行調試
整改。
2、墻面及頂面乳膠漆不平整、開裂、掉灰等：
處理方式：修補打磨后重新上漆。
3、石材表面輕微裂紋及劃痕
天然大理石本身就存在紋路、天然花紋等，有些裂縫非常脆弱，在加工、運輸、施工過程中
很容易擴張，形成一些視覺上可以看到的裂縫，但這種裂縫只位于表層，對于石材的感官效
果和使用功能是沒有明顯影響的，如果覺得觀感上還是不夠，可以進行打磨后高拋光做晶面
處理。
4、戶內門扇及門套與石材接口縫隙過大
處理方式：業主報事后，我們安排調試處理。
5、地漏與排水管未對齊
處理方式：拆開地漏，調節預埋管，確保上口和地漏對齊，保證排水通暢。
6、欄桿不牢固
為了方便業主后期使用，不破壞石材，西岸三期欄桿立柱采用打膠固定，側面螺釘固定，業主后期拆除后也不影響美觀，若有特殊要求，我們在接到業主報事后安排固定。
7、空調孔洞不滿足使用要求
處理方式：檢查空調孔洞，無孔洞的進行開孔，孔洞不滿足要求的進行疏通處理。
8、廚衛鋁扣板損壞
處理方式：調試更換。
9、開關面板安裝歪斜：
處理方式：調試或更換。
10、木地板及踢腳線松動：
處理方式：調試固定。
11、內保溫設計問題及維修整改
應溫江區規劃要求，西岸三期外立面使用的是外墻面磚，且為滿足高層建筑節能環保以及防
火要求，保溫材料需使用 A 級燃燒性能保溫材料，西岸三期項目采用的保溫材料為不燃性復
合膨脹聚乙烯保溫板（侵漬型），簡稱“改性 EPS”，材料以及工藝滿足現行四川省住建廳發
布的保溫應用技術指導要求，但此保溫材料本質較軟，相對于老規范使用的擠塑板或保溫砂
漿（已經不能滿足環保或燃燒性能要求）硬度偏軟，故相對于老保溫材料的墻體或磚墻更容
易被損壞；針對手指輕輕按壓就明顯凹裂的情況，業主報修后我們進行整改。
（2）集中交付期更換材料類問題，因部分型材需要下單重新生產（可提供材料下單表），
處
理周期相對較長，2 個月內整改完成，具體整改方式如下：
1、木地板基層不平
處理方式：打開木地板，基層處理后再恢復木地板。
2、墻地磚空鼓及損壞
處理方式：拆除空鼓或損壞部位磚，基層處理后恢復。
3、石材斷裂
處理方式：由專人負責查看，確實屬于斷裂的，先安排材料下單，到貨后更換。
4、玻璃明顯劃痕，超出規范范圍的無條件更換。相關規范要求如下圖：
5、滲漏
處理方式：查找漏點，針對滲漏部位進行堵漏，防水修復后進行閉水試驗，合格后恢復滲漏
部位。
四、設計類問題：
（1）廚房未設地漏
1、廚房不設地漏，主要是基于衛生和安全角度來考慮，廚房雖然是用水房間，但主要用水集中在洗菜池中，不像衛生間淋浴用水會大量積聚的情況，住宅廚房地面積水的可能性很小。
另外，地漏屬于水封性地漏，長時間不用，水封干涸，會使污水管道內的有害氣體散發到室
內，從而影響人體健康，所以目前市場上的住宅廚房一般都不設地漏。。
2、根據《建筑給水排水設計規范（GB 50015-2003）2003 年版》4.5.7 條規定，僅廁所、盥
洗室、衛生間等經常從地面排水的房間應設置地漏，規范條文及條文解釋詳見下圖：
根據《建筑給水排水設計規范（GB 50015-2003）2009 年版》4.5.7 條規定，僅廁所、
盥洗室等經常從地面排水的房間應設置地漏，規范條文及條文解釋詳見下圖：
從規范前后對比可知：對于廚房、衛生間干區等不經常排水的區域，不應設置地漏，從
而避免水封干涸后，上下層空氣連通，對室內空間造成環境污染以及安全隱患。水封干涸后
帶來的安全隱患主要有兩點：
? 上下層以及室外污水管網、檢查井內空氣連通。污水管道中的污染源，諸如細菌、微小
生物、老鼠、蟑螂等可通過管道到達室內，對室內環境造成惡劣影響。例如香港淘大花
園在非典時期（2003 年 3 月下旬至 4 月中旬），感染人數激增，共有 321 宗 SARS 個案。
事后調查發現，地漏水封干涸，上下層空氣連通是導致事件發生的主要原因之一；
? 上下層空氣通過地漏及管道連通，如任一家燃氣發生泄漏事故或忘記關閉燃氣閥等，泄
漏的燃氣可通過地漏和管道擴散至上下層相鄰戶內，產生一定的氣味影響，燃氣泄漏達
到一定濃度，遇到摩擦、明火等會造成爆炸、燃燒等巨大安全隱患。綜上所述，廚房設置地漏弊大于利，西岸三期項目廚房在綜合考慮了規范要求、業主后
期實際使用需求和安全衛生等因素之后才未設置地漏的。
（2）、廚房出生活陽臺的門是門帶窗，不是推拉門
應溫江區燃氣公司要求，推拉門安裝后不滿足燃氣通風要求，業主入住后無法開通燃氣。為
了滿足地方燃氣公司開氣規范，改為門帶窗。
（3）、餐廳燈的位置不居中
本次西岸三期戶型設計從使用角度出發，餐廳燈位置根據多數家庭的餐桌擺放習慣進行設計
和設置，若業主餐桌擺放方式與原設計不一致，可自行進行線路改造或者選用底座較大的燈
具進行安裝。
五、其他問題
1、對面積實測有異議：
房屋的建筑面積，包含陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等；
房屋套內建筑面積由套內使用面積、套內墻體面積、套內陽臺建筑面積三部分組成；
面積實測均由房管局指定的第三方測繪單位進行測繪，實測報告均可在產權辦理區進行查
看。
2、整改期的“逾期交付”賠償及物管費
根據《商品房買賣合同》及補充協議的約定，西岸三期早已取得建設工程竣工驗收合格證明
和房屋面積實測報告（詳見集中交付期交付證照公示），符合交付條件。我司已按照合同約
定的時間寄發《交付通知書》，除存在合同約定的業主可以拒絕辦理交房手續的“正當理由”
外，業主無合同約定的正當理由拒收的，不屬于逾期交付。合同約定的“正當理由”為：不
可抗力、不符合交付條件、未出示《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》等。目前業主提出的相關質量問題不屬于這三項，且因為目前建筑的施工現狀和裝修水平，房屋
是無法做到沒有任何質量問題的，也請業主予以理解。對于一些質量通病和質量問題，我們
將會在最短的時間內全力整改，降低對業主的影響，但雖然我們也不希望發生整改問題，但
確實存在整改且整改需要一定的時間的問題，還請業主理解。如果確實產生嚴重影響業主居
住生活的重大質量問題（如嚴重滲漏），我司嚴格按約定進行維修整改，若超過約定的維修
整改期限，對業主造成損失的，我們將按照國家有關質量問題的要求和實際影響程度承擔賠
償責任。
物管費屬于全體業主的公共服務支出，不屬于房屋保管和質量整改的費用支出，即使業主不
入住，物業相關公共服務也不會停止，如門崗秩序維護、綠化養護、公區保潔、客戶服務等
等都不會因為業主入住與否及入住多少而減少。
3、精裝契稅繳納
契稅是業主按政府現行規定自行向稅務局繳納，繳費標準及方式參照政府相關規定。
4、公攤是否計入精裝總價
1）成品住宅精裝部分銷售價格是開發企業按照市場原則，委托第三方造價咨詢機構出具造
價咨詢報告確定的，造價咨詢報告中的咨詢結果是以每平方米單價的形式體現，該單價是由
戶內裝修總價均攤到建筑面積（或產權面積）上得出的結果，所以在房屋銷售時，計算整套
房屋裝修價格時，也是用單價乘以建筑面積（或產權面積）得出，并非是由業主負擔了公區
部分的裝修費用。針對這一在成都精裝房普遍存在的且引發大家關注和爭議的問題，政府也
專門發布了對公攤是否計算裝修價格的解釋說明，如業主對此有疑問的話，可以向政府相關
部門咨詢。
2）公區的裝修配置，西岸三期清水樓棟和精裝樓棟每棟樓都是一樣的，也與合同約定是一
致的。

某原城項目
2019 年 12 月 28 日

故事終，但是維權不會終結

合同

第一次會談

保溫墻